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买房者起诉开发商——不动产权属证书应由哪方办理?

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点击次数:408 更新时间:2020年03月31日16:28:36 打印此页 关闭

20108月,赵某和石家庄某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,双方约定将位于鹿泉区XX别墅出售给赵某。根据合同约定:赵某于将全部房款交付给房地产开发有限公司,房地产开发有限公司于同日将房屋交付给赵某。双方合同对产权登记的约定是“因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记的,由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方协商,确定办理期限。”

由于赵某所购房产一直未能办理产权证书,赵某多次催促,石家庄某房地产开发有限公司一直拖延。20194月,赵某向鹿泉区人民法院起诉石家庄某房地产开发有限公司要求判令石家庄某房地产开发有限公司为原告办理房产权属证书,并承担违约金10万元。被告辩称:对于权属证书未办理是因为土地遗留问题,赵某也知道这个情况,且双方在合同中约定“双方协商,确定办理期限”。原告请求违约金没有依据,且原告主张已经超过诉讼时效。

一审法院经审理认为:原、被告签订合同是当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽土地具有遗留问题,但被告仍应协助原告办理不动产权登记证书。对于违约金的请求已过诉讼时效,不予支持。遂判决:1.被告于判决生效15日内协助原告办理不动产登记证书;2.驳回原告其余请求。

原告不服一审判决,向石家庄市中级人民法院提起上诉,请求撤销一审判决,改判石家庄某房地产开发有限公司为赵某办理不动产登记证书,如逾期办理,以已付购房款总额为基数向申请执行人支付自20194X日至产权证书办理完毕之日的利息,参照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算违约金。

二审经审理认为:关于产权登记虽然双方合同约定“双方协商确定办理期限”,但也不能无期限拖延不办。被上诉人未提供材料报产权登记机关备案,已经构成违约应承担违约责任。违约责任应由原告主张权利之日起至产权证书办理完毕之日,由于被上诉人至今未办理涉案房屋权属证书,其违约行为处于持续状态,上诉人诉求并未过诉讼时效。办理商品房权属证书应当由出卖方为主导,买受方予以配合,一审判决由出卖方协助买受方办理显然减轻了出卖方的责任而使判决内容无法执行。遂判决:1.撤销一审判决。2.被上诉人于判决生效之日起15日内为上诉人办理不动产登记证书,上诉人协助。3.被上诉人向上诉人支付以已付房款为基数,自2019428日至产权证书办理完毕之日的利息。

赵某二审代理律师封国强点评:本案的一审判决和二审判决最大的不同就是一审判决“被告协助原告办理不动产登记证书”,而二审改判“被上诉人为原告办理不动产登记证书,上诉人予以协助”,看似不大的区别,却有完全不同的后果,一审判决对于原告赵某来说不具有可执行性,因此本案二审的焦点问题就是房屋权属证书应当由买卖合同的哪一方谁主导办理。

办理不动产权属证书所涉及的相关手续及材料,赵某作为购房者,不可能完全熟悉房产备案的流程,也没有能力自行办理相关手续,在办理不动产权属证书时,需要由出卖方提供相应的资料,而这些资料是不可能掌握在购房者手中的。一审法院的判决脱离了实际,在具体操作中无法实现。另外,房屋买卖合同中交付房屋的约定,不应当理解为单纯的将房屋交付使用,办理房产登记是房屋买卖合同中交付房屋所包含的合同义务。

 

 

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